最近卢俊研发了一个新技能，就是学会翻墙了，这对一个屌丝宅男来说，这是多么了不起的技能啊当然，翻墙我肯定不会去看一些乱七八糟的东西（当然看了也不会告诉你），我收集了一些资料，用自己的口吻和大家聊聊最近一些学习收获今天聊的是， 1883年前后，上海房地产异常汹涌的发展过程，因为这段发展过程从现在来看，多多少少有点眼熟这个故事有点长但同样也非常精彩1830年到1860年的这段日子，当时的清代在经历内忧外患的时间点，对外经历过两次鸦片战争，对内刚刚结束了太平天国运动。此时的清朝正是最虚弱的时候，当然，正是因为连续的几次浩劫，此时的晚晴，也难得有着些许的宁静和和平。而就是这20年宝贵的宁静，换来了上海房地产的原始增长那一年上海房价能够提升，刚开始要得益于“难民潮”刚开始，经过两次鸦片战争，列强纷纷在上海划分租界区，刚开始因为上海人也不多，租界划分之后，那些老外更多的是想强调对土地所有权，所以都制定了强烈的法律属性来体现租界下的土地是自己的比如英国当时在上海滩划分租界的时候直接颁布了一则和房地产有关的法律：获得土地的外商，必须按照规划要求，在限期内建造住房或货栈，否则就是违约，中国地方政府可以会同领事进行查核，收回转租；如外商将自己租用的土地转租的，必须平价转让，不得加价牟利；每家外商公司的租地规模，不得超过10亩……这样的法律规定，好处是把土地牢牢的控制在自己手里， 而坏处就是，因为没有市场经济化，效益都是很差的所以可见，当时的洋鬼子也都是很傻的，并没有想象中的那么聪明后来脑子开窍反而是因为中国人的冲击当时太平天国运动开始的时候，大量的地下组织在各地汹涌，而上海最有名的就是小刀会，小刀会大量制造动乱，引起大量华人涌向租界区寻求安稳。所以很快，租界区从刚开始只有老外自己住变成了混住的格局当时有数据表示：从1853年初到1854年7月，租界内人口从500人上升到2万多人，猛增40倍。而在之后的1860～1862年间，租界的总人口攀升到了惊人的50万人。这些人的涌入，很快就让洋鬼子打着人道主义的旗帜，很快在难民潮里找到了商机，其中最大的一个商机就是这些华人的居住问题。开始大量建造住房，出租给华人，高档房屋由富人们消受，简陋的板房则由贫民们廉租。而法律在这个时候也体现出了非常的而已，很快就朝着利益倾向调整，迅速的调整了之前的法律文献：取消了以往对房地产的诸多限制，如外资公司10亩地的圈地上限、房屋和地块不得加价转让、不得租给中国人、华人不得兴建新的房屋等限制都被废止，在法律层面上束缚房地产发展的一切障碍都被清除 而最后通过租赁可以获得多少利润呢，资料表明， 19世纪60年代的上海房地产市场，仅仅租赁就可获得高达30%～40%的利润。换一句话来说，盖的房子，两三年就可以回本了，而后就全部是利润了，这样的收益率我看在所有时期所有国家都是非常丰厚的因为有利可图，下一步的发展就很简单了：外资大量的导入，地价飞涨而此时激起泡沫激增的一个有力武器就是信息传递周期的压缩1869年，苏伊士运河开通，并且只准蒸汽轮船通行，东西方的距离迅速被缩短，从伦敦直航上海的航程由120天以上缩短到55~60天。同时，上海与伦敦之间也开通了电报线路，信息弹指可达。原来那些个别老外在上海属于闷声发大财的那种， 因为信息快递的更加快捷了，很快更多人知道了这片热土所有人都知道的，资金是最聪明的，总是会流向他最该去的地方很快，大量的外资就来了大量外资公司，纷纷撤离进出口贸易领域，而加入了房地产的行业。仅1901年，平息义和团后，英国人在上海投资的1亿美元中， 居然60%都投向了房地产。在资金的助推下，上海房地产进入癫狂的状态和大家分享下当初的盛况：上海租界的地价与房价迅速攀升，与10年前相比，增幅高达数倍甚至数十倍之多：一名叫做雷米的法国商人，1849年以475元购买2385亩土地，均价每亩191元（银元，约合133两），到1856年时，法租界召开第一次“地主”大会进行估价，每亩均价达到868元（606两），增长了4倍多；1848年为建跑马厅，外商们圈地81.744亩，每亩均价为83000文（1两白银约值1500文计算，此价约合55两），到1854年跑马总会股东将该地切分出让时，最低价为每亩171万文（1140两），增值20倍，而最高价为每亩543万文（3620两），增值66倍；刚性需求不仅带动了地价，而且加速了房地产的周转。有一块面积为8.88亩的土地（英册72号道契），自1849年买入后至1853年的4年间，从未有转让记录，而在1854年的一年之间，就被转卖了3次……而最后，最能证明这场资本狂欢的是，这场游戏增加了一个角色：政府看着房地产的蓬勃向上，政府当然不会把自己放在一边，当时因为各种割地赔款国库已经非常空虚了，所以继续财政收入的政府颁布了一个政策这也是当初上海显的第一个政策，上海知县莫祥芝发布公告：“沿江一带滩地……必须复丈，并分别追缴租息地价。”什么意思， 复丈就是重新测算的意思，也就是说上海的土地需要重新估价，估价前后的差额政府要征收税收。言下之意是，现在房地产能够增值，是因为政府给你们营造了一个和平稳定的氛围，所以理所当然需要抽成但是清政府没有想到的是，重新估价这个策略反而又成为了助推楼市泡沫走向癫狂的一个政策当时所有的土地所有者都欢迎重新估价，而且希望价格估的越高越高，他们不介意给政府交税，因为估价高了之后，他可以赚更多，抵押融资甚至销售，一个个都是赚钱的大好策略所以当时， 所有人都把土地价格估的异常的高但是没人觉得不合理，所有人都在这场游戏中分到一杯羹清朝政府很开心，因为估价越高税收也就越高，土地拥有方也很开心，因为估价越高代表可以租的更贵卖的更多，接盘方也无所谓，只要房价一直在涨，现在贵又怎么样，而那些租赁的人，虽然叫苦，但是没办法毕竟这个刚需，咬咬牙也就过去了这个时候，上海房地产吸纳了各种资金，无论白色、灰色乃至黑色渠道，大量的国际国内资金涌进这座东方大都会。 整个城市成为一个巨大的工地，“棚户区”被大规模拆除，二层砖木结构的“石库门里弄房屋”到处涌现。文字写到这里的时候有没有觉得有些地方觉得眼熟而后面泡沫的崩盘，核心还是大环境的崩塌当时房地产开发，对于资金的运用主要有三种方式一是钱庄贷款，这是主流，而且多用房地产本身抵押，借贷一笔，开发一批，再拿新开发的项目作为抵押，继续新一轮的借贷（这个和现在国内房地产开发融资非常类似）；二是股票质押贷款，将自己持有的其他产业股票，抵押贷款，这等于是将其他产业也当做了房地产的资金链（这个也很好理解，卖出自己身价的一部分用来融资，和当时的绿城融创一样）；三是挪用各种能挪用的款项，不仅有其他产业上下游的欠款，甚至还包括“存户款”（类似工程垫资、销售定金等）其实大家可以看到， 当时所谓的开发商对于钱的运用方式几乎和现在的逻辑相似，我们目前开发房子用钱的方式也不过如此房地产作为一个资金低周转的行业，对钱是非常敏感的，而清朝上海滩房地产的崩盘， 核心逻辑还是钱出现了问题当时上海房地产之所以可以快速的飙升，除了当时合理的游戏规则之外，清朝当时也在经历实业振兴的美好时期1881年，大清国的国有企业“开平煤矿”，终于产出了第一批煤。此前十分艰难的招股工作，突然变得异常顺利，带动开平煤矿股票在上海股市飞涨。（是的，当时已经有股票市场了）实业带动股市钱庄的资金流动，大量的投机需求开始冒头，上海近百家钱庄，都把钱借给投机者，大家都用来炒股了实业发展带动投机其实是很正常的事情，但是不巧的是，当时清朝又是内忧外患，打破了这样的平衡——大清国的外贸也因苏伊士运河的开通等，外贸面临着全面的挑战，外资资金开始外逃——而刚刚受到了资本市场热捧的矿务能源类企业，暴露出了大量管理混乱、腐败横行甚至招摇撞骗的负面新闻，这严重打击了市场的信心。——而这个时候，中法战争又开始了，压垮了清朝的最后一根稻草社会动乱是其次，最明显的是，民间各种资本全线崩塌地产大王徐润的“地亩房产”，资金链出现了严重问题。公司名下的房地产，总“成本”223.69万两，但徐润从22家钱庄的贷款总额也高达250多万两，已经资不抵债；如果按照徐润的个人总资产340万两计算，负债率也超过73%。这个负债率现在看看好像很低，但是在当时已经是很高的数字资金的撤离让房地产迅速的贬值。 但是与其说贬值，不如说之前的价格太过于虚高从此之后，上海房地产就伴随着战乱，一蹶不振，再也没起来过我们回过头来看当时房地产的起起伏伏，基本上可以看到几个结论上海房价涨因为几个因素1、人口导入带来绝对的刚需支撑2、宽松的法律带来相对自由的市场化运作3、信息对称让资金找到渠道，大量资金的涌入推动房价的发展但是推动房价走向一个畸形的高峰是因为1、所有资金只流向房地产而逃离了实业，产业发展失去了支撑2、政府为了最大程度的获利颁布压榨性法律，而这个法律助推了房价走向虚高3、土地价格虚高让不少人获利，然后就一轮一轮反复的估高而最后崩盘是因为1、举国空虚，没有实业基础，外贸受阻，国家经济受到严重考验2、外资撤离，楼市突然出现资金真空3、战乱打破了社会平衡，人心开始动荡以上总总就是一百多年前上海房地产沉浮的各种过程，现在的我们， 站在这样一个时间节点，看了这样的故事，不知道有什么样的感慨让我吃惊的是，一百多年前的房地产，能够起势，能够发展，以及运用游戏规则和现在有着惊人的类似而后房地产走势如何，我不知道，毕竟再一次出现战乱的可能性为0，楼市出现资金真空的可能性也是0，但是我不知道能不能把房地产泡沫破灭的可能性也等同于0 。从没想过预判过楼市走向，我只呈现我所知道的，然后尽可能的多希望能够给你带来一点思考以上相关历史资料文献，因为是翻墙的，我不能告诉你哪里找来的，但是我感谢作者雪珥老师相关文献的呈现，他的书都还不错，当当有卖，大家可以去看看转载带上这张图我就不和你计较